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編者按：房地產(chǎn)開發(fā)是一門極具科學(xué)性的工作，它至少涉及到住戶、設(shè)計(jì)、內(nèi)部裝飾、城市規(guī)劃、綠植空間及城市設(shè)計(jì)以及金錢等方面因素。這篇文章來(lái)自編譯，作者在文中跟大家分享了房地產(chǎn)開發(fā)的六項(xiàng)成功法則，希望對(duì)你有所啟發(fā)。這是文章的上篇，主要介紹的是住戶、設(shè)計(jì)和內(nèi)部裝飾等方面的成功開發(fā)法則。

美國(guó)喬治亞州亞特蘭大的新建街區(qū)Glenwood Park。圖片來(lái)源：TSW Design

說(shuō)起房地產(chǎn)，很多人可能都認(rèn)為，這主要是一個(gè)有形的金融工具、一種投機(jī)手段。吸引投資的實(shí)體建筑還未落成，財(cái)富積累就已經(jīng)開始了。畢竟，這似乎是如今這一領(lǐng)域中認(rèn)同度最高的一種看法了。

“財(cái)富自由”、高回報(bào)率、大力度的稅收優(yōu)惠等方面因素蠱惑著人們踏入房地產(chǎn)業(yè)。無(wú)論是機(jī)構(gòu)還是以超低首付買下出租物業(yè)的投機(jī)者，現(xiàn)金流、被動(dòng)收入、硬資產(chǎn)等話題就像周六下午后備箱派對(duì)上被人隨意地扔來(lái)扔去的橄欖球。

但是，這種想法并不正確。首先，房地產(chǎn)關(guān)系到的是組成我們建筑環(huán)境的建筑物，以及我們作為人類與這些建筑物互動(dòng)的方式。我們一生超過(guò)90%的時(shí)間在哪里、如何度過(guò)，都取決于房地產(chǎn)業(yè)。

人們?cè)谶@些地方生活、工作、投入自己的時(shí)間和辛苦錢，因此，建造值得讓人們?cè)谄溟g度過(guò)幾乎一輩子的地方，是建筑環(huán)境開發(fā)商及有關(guān)從業(yè)人員負(fù)有的重大責(zé)任。

以此為首要指導(dǎo)方針，是時(shí)候改變關(guān)于房地產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念了。這并不是說(shuō)，我們就應(yīng)該全然不考慮金錢或收益等因素，畢竟，這是不可能的（也是不應(yīng)該的），但是，這種指標(biāo)不該再被奉為行動(dòng)指南。我們必須重新評(píng)估房地產(chǎn)成功的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這不僅是錢的問(wèn)題，更是在于其帶來(lái)的影響。

我們必須首先專注于打造盡可能好的房屋、商業(yè)場(chǎng)所、其他場(chǎng)所和體驗(yàn)，并努力讓盡可能多的社區(qū)享受到這種高質(zhì)量的建筑。其他的一切都會(huì)自然隨之而來(lái)。事實(shí)上，這也是必然的。凡是真正稱得上成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都必定會(huì)滿足，或真誠(chéng)地努力去滿足，以下列出的各種要求：

房地產(chǎn)開發(fā)的成功指標(biāo)

人

美國(guó)加州奧克蘭博物館（Oakland Museum of California）的周五狂歡夜。圖片來(lái)源：Odell Hussey Photography

對(duì)任何房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其最重要的部分都是將要使用這些空間的人。這一點(diǎn)是重中之重。除非你只想修建一座供人觀賞的儀式性建筑（即使是那些出類拔萃的、值得受到精心保護(hù)的建筑），否則一切項(xiàng)目的設(shè)計(jì)目的都是供人類使用或享受。

那些失敗的項(xiàng)目正是因?yàn)橥洠蚴枪幻镆曔@一點(diǎn)，才會(huì)一敗涂地。比如，加州大學(xué)圣巴巴拉分校（University of California, Santa Barbara）的校舍項(xiàng)目Dormzilla和波士頓市政廳項(xiàng)目（Boston City Hall）。

無(wú)論建造什么，我們都必須問(wèn)自己，誰(shuí)將是這些想象之所的最終使用者、居住者？在更大范圍的社區(qū)內(nèi)，這些建筑又會(huì)帶來(lái)何種影響？任何東西的建造都有目的性，建筑尤其如此。

你是為誰(shuí)而建？單身的年輕專業(yè)技術(shù)人員，有家室的人，還是空巢老人？建筑是否便于患有各種疾病的殘疾人使用？如果是間辦公室，哪種類型的公司將在這里工作（疫情后的遠(yuǎn)程工作世界又是什么樣的呢）？如果是家便利店，人們會(huì)喜歡在這里購(gòu)物、吃飯嗎？又或者說(shuō)，你所建的，只是一個(gè)平庸的白色方形建筑？

如果是公共場(chǎng)所或第三空間，那么，你是希望努力使這個(gè)地方對(duì)周圍人開放，受到周邊社區(qū)的歡迎？還是讓其與周圍環(huán)境格格不入？社區(qū)與所在地的城市規(guī)劃考慮密切相關(guān)，因此必須納入考量范圍。周圍居民能否以任何方式從該項(xiàng)目中獲益？項(xiàng)目是否滿足了某些顯而易見的需求？能夠滿足當(dāng)?shù)氐钠惹行枰獑?？還是說(shuō)，這只是一場(chǎng)無(wú)用功？

譯者注：第三空間（Third Place）美國(guó)城市社會(huì)學(xué)家雷·歐登伯格（Ray Oldenburg）提出的概念，指除了家和辦公室之外的公共空間。

我們的建筑不能無(wú)對(duì)象、無(wú)特性，或是僅僅為了功利主義而建造。將住戶或使用者降級(jí)為與奶牛無(wú)異的生物，認(rèn)為其唯一的意義就是被榨取資源，是對(duì)生命的褻瀆。那么多知名房地產(chǎn)論壇和網(wǎng)站的用語(yǔ)似乎都在說(shuō)，人不過(guò)就是他們的錢袋子，這讓我感到痛苦、生氣。當(dāng)金錢成為唯一的動(dòng)機(jī)時(shí)，結(jié)果也不言而喻——而且通常很糟。

成功法則一：我們建造的是人們將度過(guò)一輩子的地方，對(duì)他們生活的幾乎方方面面都至關(guān)重要。因此，我們有責(zé)任去建造盡可能高質(zhì)量的建筑，以提升朋友、鄰居，以及社區(qū)的生活質(zhì)量。這并非意味著追求讓所有人都擁有奢華的體驗(yàn)（也不是附隨的庸俗營(yíng)銷活動(dòng)），而是說(shuō)，我們要建造值得尊敬的、體面的、用來(lái)打造生活的地方。這一點(diǎn)應(yīng)該永遠(yuǎn)是我們的最高目標(biāo)。

設(shè)計(jì)

巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）。圖片來(lái)源：Agence Varenne

看到一座建筑時(shí)，人們最先關(guān)注的就是它看起來(lái)怎么樣。這也是為什么外觀吸引力會(huì)成為人們選擇住房或辦公場(chǎng)所時(shí)最看重的因素之一。因此，所有房地產(chǎn)的從業(yè)人員都應(yīng)該將好的建筑設(shè)計(jì)列為其首要任務(wù)。

人類天生會(huì)對(duì)周圍環(huán)境做出特定反應(yīng)。環(huán)境對(duì)我們的影響深刻。有些建筑令人身心愉悅，有些則正好相反；我們喜歡前者，排斥后者。不過(guò)，比起試圖拆分出讓大腦產(chǎn)生愉悅感的各個(gè)元素，我們更傾向于直接表達(dá)自己的感受：這個(gè)地方很美。我真的很喜歡這里。我感覺(jué)很棒。

近來(lái)，有些研究試圖搞清，當(dāng)我們說(shuō)自己喜歡某個(gè)特定地方時(shí)，究竟指的是什么。不過(guò)，開發(fā)商并不需要對(duì)此做對(duì)比分析，或是寫篇同行評(píng)審文章，才能建造這類建筑。

他們只需簡(jiǎn)單地從自己、家人或朋友喜歡的項(xiàng)目中汲取靈感，然后復(fù)制其中最好的部分。在全球各地，大家都比較推崇這種頗負(fù)盛名的傳統(tǒng)。這也是布魯克林褐砂石街區(qū)（Brownstone）、簡(jiǎn)易別墅（Bunglow Homes）、巴黎豪斯曼公寓（Haussmann apartment buildings）背后共通的邏輯——這些人們喜愛(ài)的建筑風(fēng)格在本質(zhì)上并無(wú)差別。

需要指出的是，沒(méi)有哪一種風(fēng)格或形式的建筑更優(yōu)于其他建筑。一切成功的建筑都各有其美，就如建造者的手掌一般多樣。在不深入研究風(fēng)格之爭(zhēng)的情況下，當(dāng)許多人表示自己更喜歡歷史或傳統(tǒng)建筑，而不是較新的建筑時(shí)，其原因可能是比起當(dāng)代建筑，老舊建筑普遍與我們天性向往的元素更為契合。

古老建筑的對(duì)稱、比例、風(fēng)格、材料，都是建筑中令人賞心悅目的東西。這并不是老建筑獨(dú)有的特點(diǎn)，只不過(guò)大多數(shù)在過(guò)去70年間修建的建筑，都摒棄了這些基本的原則。我們應(yīng)該傾聽，并且更多地建造人們真正喜歡的東西，而不是像建筑師和設(shè)計(jì)專業(yè)人士那樣，以不友好的自視甚高態(tài)度告訴人們應(yīng)該喜歡什么。畢竟，我們只是在回應(yīng)自己作為人類的天性。

房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)目標(biāo)是創(chuàng)造有吸引力的地方，讓人們能夠在每天開門回家時(shí)感到舒適，或者愿意穿梭其間，簡(jiǎn)單地散步、騎行。任何新的建筑都應(yīng)該為周邊環(huán)境帶來(lái)正面影響。

我甚至可以說(shuō)，建筑應(yīng)該讓人感到快樂(lè)，最起碼不該像今天的許多建筑一樣，令人沮喪。雖然設(shè)計(jì)常常遭人調(diào)侃，但是我們?cè)谂c空間互動(dòng)時(shí)的感受如何，是一個(gè)存在主義問(wèn)題。忽視這一問(wèn)題，就是置人類的核心天性而不顧。

成功法則二：建造更多美麗的地方。這有助于你盈利，并且能夠改善人們的感受。如果你是一個(gè)房地產(chǎn)專業(yè)人士，漠視這一準(zhǔn)則只會(huì)讓你虧本；人們不會(huì)想要在你所建的地方花時(shí)間。

內(nèi)部裝飾

干凈、現(xiàn)代化的起居室。圖片來(lái)源：The Brooklyn Home Company

在我們的一生中，如果90%的時(shí)間都是在室內(nèi)度過(guò)，那這其中絕大部分時(shí)間基本都是在自己的家中。因此，高質(zhì)量的內(nèi)部空間裝修是我們搭建生活其余部分的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，這一點(diǎn)十分重要。

這些空間應(yīng)該做到干凈、有安全感、光線充足、溫度適中（既不會(huì)太熱，也不會(huì)太冷）、墻壁隔音良好（無(wú)論一天中的任何時(shí)間，都不會(huì)聽到鄰居的任何動(dòng)靜），屋內(nèi)的固定裝置和家用電器不僅品質(zhì)值得信賴，保修服務(wù)更加可靠，不會(huì)讓人擔(dān)心自己居住、工作或玩樂(lè)的地方故障不斷。

當(dāng)進(jìn)入一個(gè)空間時(shí)，人們不應(yīng)該害怕呆在這里，或是在潛意識(shí)中受到負(fù)面的精神影響。消除這些障礙應(yīng)該是最低的要求，然而……

僅僅鋪上灰色的乙烯基地板，或者配置一些銀色的家用電器，根本改變不了什么。以拼接修補(bǔ)和廉價(jià)的審美花招作為場(chǎng)地的價(jià)值工程手段，或許能瞞過(guò)一時(shí)，但長(zhǎng)期看來(lái)卻華而不實(shí)，而持久性才是我們的目標(biāo)。

不論你是某個(gè)價(jià)值工程地產(chǎn)的業(yè)主或經(jīng)理人，還是未來(lái)可能的業(yè)主，今天的敷衍了事都可能讓你在未來(lái)蒙受嚴(yán)重的損失。我們必須對(duì)所建空間付諸關(guān)心，就像愛(ài)護(hù)自己的家一樣。

這些空間不應(yīng)該僅被當(dāng)成容納人類的盒子，而應(yīng)該被看作滿足人們最私密需求的、近乎神圣的庇護(hù)所，一個(gè)能夠讓人們?cè)诮Y(jié)束漫長(zhǎng)的一天后返回休息、重新蓄力、遠(yuǎn)離外界喧囂、無(wú)拘無(wú)束做自己想做的事情的地方。

這種程度的舒適不應(yīng)被視為理所當(dāng)然；并非每個(gè)人都能在家中擁有這種體驗(yàn)，且事實(shí)常常是完全相反的。大家都知道住房質(zhì)量低下會(huì)導(dǎo)致身體健康受損，并且也都親身體驗(yàn)過(guò)這一點(diǎn)。

缺乏安全感、窗戶外吵鬧的車輛聲、空調(diào)貨暖氣故障等等，任何因?yàn)檫@些原因而整晚失眠的人都能證實(shí)，在這種情況下，自己第二天根本無(wú)法打起精神面對(duì)世界。想象一下，如果這種感覺(jué)長(zhǎng)期累積，每晚都在加重呢？如果我們無(wú)法對(duì)每晚躺下休息的地方感到舒心，又怎么能出去闖蕩世界呢？大多數(shù)人都做不到。那些能做到的，都是在頂著巨大的壓力強(qiáng)撐。

成功法則三：為你的所有房客創(chuàng)造一個(gè)舒適、干凈、安全、維護(hù)良好的地方。把他們的家當(dāng)作你自己的家——如果你對(duì)自己的家不好，那也應(yīng)該更好地對(duì)待他們的家。如果是商用空間，就想象自己是員工、忠實(shí)的客戶或參觀者，然后打造出你心中所希望呈現(xiàn)的環(huán)境。

延伸閱讀：

城市規(guī)劃專家：房地產(chǎn)開發(fā)的6項(xiàng)成功法則（下）