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編者按：在美國，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種新的“即時(shí)買賣”房屋的方式，即iBuying市場，買家看中好房子之后不用擔(dān)心買不到，賣家想買房子的時(shí)候也不用擔(dān)心難出手。iBuyers在買房者和賣房者之間架起了一道橋梁，讓買賣房屋更方便快捷，但這種方式并非適合所有人。本文來自編譯，希望對您有所啟發(fā)。

在美國房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)紀(jì)人和貸款機(jī)構(gòu)長期以來控制著買賣過程的幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)。但目前，這種情況可能正在發(fā)生改變。

一方面，被稱為“iBuyers”(“i”代表“instant”，“iBuyers”指的是“即時(shí)買家”)的一些公司正在利用算法來設(shè)定房價(jià)，向傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)人施加壓力，并承諾要結(jié)束擁擠的看房現(xiàn)象和競價(jià)大戰(zhàn)。另一方面，iLenders正在利用技術(shù)簡化抵押貸款申請流程，在過熱的市場中為購房者提供優(yōu)勢和便利。通過直接與消費(fèi)者合作，并消除銀行和經(jīng)紀(jì)人，這些iBuyers公司提供了一種更快、更精簡的房屋買賣方式。

不像其他一些購買房屋來持有或出租的房地產(chǎn)公司，iBuyers公司會(huì)對他們購買的房屋進(jìn)行輕微維修，然后迅速在公開市場上轉(zhuǎn)售這些房屋。iBuyers 公司不是將房屋從市場上撤出或投資于大型改造以顯著增加房屋價(jià)值，而是充當(dāng)賣家和最終買家之間的連接點(diǎn)。四大iBuyers公司包括Zillow Offers、Opendoor、RedfinNow 和 Offerpad。

任何經(jīng)歷過傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的人都會(huì)喜歡，因?yàn)檫@些即時(shí)交易很快速且不那么復(fù)雜。但這也有缺點(diǎn)：在賣方市場，一些房主可能會(huì)因?yàn)榕ciBuyers打交道而把現(xiàn)金留在桌子上。而那些對科技和個(gè)人體驗(yàn)持謹(jǐn)慎態(tài)度的人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)這種體驗(yàn)不足。

那么你如何確定這種買賣房子的方式是否適合你呢？請繼續(xù)讀下去。

1. iBuying是什么？

從本質(zhì)上講，iBuyers是機(jī)構(gòu)購房者：利用算法估算房屋價(jià)值，然后以現(xiàn)金直接從房主那里購買房子的公司。

平均而言，iBuyers為一套房子提供的價(jià)格比公開市場價(jià)值低0.22%，而向賣家收取的費(fèi)用略高，比傳統(tǒng)的掛牌中介高出約1.3%。這種交換是一種更快的交易，這個(gè)過程只需要幾天而不是幾周，因?yàn)闆]有延長的托管期，而且也減少了讓賣家頭疼的障礙，比如開放參觀和多次與陌生人見面。

Opendoor、Offerpad和其他主要的iBuyers通常會(huì)在自己的網(wǎng)站上列出他們所購買的房子，有時(shí)也會(huì)有多個(gè)列出服務(wù)，這樣買家就可以與房地產(chǎn)中介合作找到他們。一旦房屋被iBuyer收購，它就可以像其他財(cái)產(chǎn)一樣被轉(zhuǎn)手出售。

當(dāng)然，iBuyer這種買賣房屋的方式仍然只是房地產(chǎn)市場的一小部分。今年9月，iBuying在美國房屋銷售總額中所占比例約為1%，盡管在某些大都市地區(qū)這一比例高達(dá)6%。

對一些主要參與者來說，這種模式已經(jīng)破滅。本月早些時(shí)候，Zillow的ibuy部門崩潰了，該公司現(xiàn)在關(guān)閉了算法房屋銷售部門，裁員四分之一，同時(shí)下線了數(shù)千套通過ibuy收購但尚未轉(zhuǎn)手的房屋。但其他公司——包括最大、最知名的iBuyer Opendoor，以及Offerpad和RedfinNow——仍在擴(kuò)張。

自Zillow突然退出iBuying領(lǐng)域后的幾周內(nèi)，人們一直在爭論，這種做法會(huì)給憑借個(gè)人關(guān)系網(wǎng)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)帶來多大的變革。

Redfin的首席執(zhí)行官格倫·凱爾曼(Glenn Kelman)表示，他不喜歡目前的一些說法：“我討厭那種認(rèn)為iBuying是房地產(chǎn)未來的說法，或者認(rèn)為iBuying是一個(gè)騙局的說法。”

Redfin最近公布了其第三季度的財(cái)務(wù)業(yè)績，整體收入和來自房地產(chǎn)服務(wù)(包括RedfinNow)的利潤顯著增長。不過，iBuying部門只占公司銷售額的1%左右。

“這是一種變賣房屋的新方式，”格倫·凱爾曼說，“只有一小部分客戶會(huì)用這種方式買賣房屋?！?/p>

IBuying的影響力已經(jīng)足夠大了，以至于許多賣家都對它感到好奇——甚至包括專業(yè)的家庭房地產(chǎn)商。

蒂姆·戈登(Tim Gordon)是南加州的一名房地產(chǎn)投資者。去年春天，當(dāng)他在為即將到來的婚禮做準(zhǔn)備時(shí)，他發(fā)現(xiàn)自己名下的房產(chǎn)太多了。圣迭戈縣東部邊緣的一處房產(chǎn)讓他很煩心，所以他決定在RedfinNow、Zillow和Opendoor上碰碰運(yùn)氣。令他吃驚的是，RedfinNow出價(jià)67萬美元——比他之前收到的最好出價(jià)高出約7萬美元——而他甚至還沒有完成房屋的裝修。

“我拿了錢就跑了，”戈登說。

2. iLending是什么？

與iBuyers相對應(yīng)的是iLenders，這是Better.com和Accept.inc等完全數(shù)字化的抵押貸款經(jīng)紀(jì)商。這些公司可以在白天或晚上的任何時(shí)間批準(zhǔn)購房者申請抵押貸款，許多公司提供的項(xiàng)目將預(yù)先提供整套房屋的購買價(jià)格，因此任何被批準(zhǔn)貸款的人都可以成為全現(xiàn)金買家。根據(jù)Opendoor最近的一份報(bào)告，在一個(gè)平均首次購房者參觀15套住宅、至少提出5個(gè)報(bào)價(jià)的市場，這些服務(wù)提供了顯著的優(yōu)勢。

桑德拉·科斯坦佐(Sandra Costanzo)就是這些首次購房者中的一員。今年8月，當(dāng)她正在辦理離婚手續(xù)時(shí)，她有六個(gè)星期的時(shí)間在費(fèi)城為自己和兩個(gè)孩子找地方住?！拔也恢廊绾紊暾埖盅嘿J款，甚至不知道從哪里開始，”33歲的科斯坦佐說，她是一名來自西班牙的語言教師?！八晕覜Q定上網(wǎng)看看?！?/p>

她知道自己有大約7萬美元的首付，于是她搜索了抵押貸款公司，并得到了Better.com的貸款預(yù)批。她決定通過該公司的經(jīng)紀(jì)公司Better Real Estate來找房子。最終她找到了一套四居室、帶一個(gè)半浴室的房子，房子后院有一棵蔓生的橡樹，所在地區(qū)還有一個(gè)很好的學(xué)區(qū)。

但后來，科斯坦佐聽說房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈，她開始擔(dān)心需要與全現(xiàn)金買家競爭。當(dāng)她的經(jīng)紀(jì)人告訴她，Better.com可以通過今年夏天啟動(dòng)的一個(gè)名為Better Cash Offer的iLending項(xiàng)目為她買下這棟房子，并預(yù)付全價(jià)時(shí)，她懸著的心終于放了下來。

大多數(shù)背負(fù)抵押貸款的房主在出售現(xiàn)有房屋之前，沒有足夠的流動(dòng)性以現(xiàn)金購買房屋，這使得今年的市場變得尤其殘酷。在市場的高峰期，有25%的房屋出售都是現(xiàn)金交易。

Better.com的采購經(jīng)理保羅·泰格(Paul Tyger)說：“實(shí)際情況是Better Real Estate代表他們報(bào)價(jià)。這是目前特別迫切的需求。抵押貸款從20世紀(jì)開始就沒有變化了。但我們認(rèn)為，未來所有交易都將是現(xiàn)金交易?！?/p>

Better.com買下了這棟房子，不到三周，科斯坦佐就把它買了回來，預(yù)付了1.7萬美元。她說，如果沒有iLender，她就只能將就租房了，而且可供的選擇很少?！拔铱戳四敲炊喙?，都不滿意，”她說。

Better.com只向同時(shí)使用其內(nèi)部經(jīng)紀(jì)和抵押貸款服務(wù)的客戶提供這項(xiàng)服務(wù)，而且不收取費(fèi)用。華寶地產(chǎn)(Warburg Realty)前總裁克萊莉婭·華寶·彼得斯(Clelia Warburg Peters)說，該公司可能不需要這么做。她現(xiàn)在是知名的proptech投資者。她說，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)邊際很低，因?yàn)榭蛻粢呀?jīng)獲得了抵押貸款批準(zhǔn)，而這樣做的好處——增加公司的客戶基礎(chǔ)——會(huì)帶來回報(bào)。

其他多家金融科技貸款機(jī)構(gòu)，包括Accept.inc和UpEquity也提供代表買家提供現(xiàn)金報(bào)價(jià)的服務(wù)。賣方或買方不收取額外費(fèi)用。放款人將現(xiàn)金預(yù)付到預(yù)先批準(zhǔn)的金額，并從抵押貸款和所有權(quán)成本中獲利。

3. 先買后賣

在整件事情中，還有第三類公司需要注意：像Knock、Orchard、Homeward和Flyhomes這樣的公司，它們在購買和貸款之間架起了橋梁。

這些公司既不是iBuyers也不是iLenders，而是一種混合體。他們利用買家現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)值對新房進(jìn)行現(xiàn)金出價(jià)，這樣買家就可以避免根據(jù)當(dāng)前房產(chǎn)的銷售情況來出價(jià)。任何提出過這種偶然性報(bào)價(jià)的人都知道，這些報(bào)價(jià)更有可能被拒絕，尤其是在有其他報(bào)價(jià)且市場火爆的情況下。

但與傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)一樣，其中一些服務(wù)還收取額外費(fèi)用。前Zillow高管、現(xiàn)任數(shù)字貸款公司Tomo首席執(zhí)行官的格雷格?施瓦茨(Greg Schwartz)表示：“人們應(yīng)該認(rèn)真考慮一下這些費(fèi)用，其中一些是不必要的。這可都是你的積蓄啊?！?/p>

4. iBuying市場的風(fēng)波

在佛羅里達(dá)州坦帕市(Tampa)， 59歲的加里·伯德(Gary Byrd)是一所社區(qū)大學(xué)的校園設(shè)施主管，他最近訂婚了，正在考慮賣掉自己1200平方英尺(約合388平方米)、三室兩衛(wèi)的房子，這樣他就可以搬去和自己的未婚妻一起住，那個(gè)房子更大一些。

伯德說，他希望交易又快又簡單，“不希望人們在我的房子里走來走去?！苯衲?月，他上網(wǎng)從Zillow網(wǎng)站獲得了即時(shí)估值。幾周后，他有了一個(gè)預(yù)定的房屋評估，Zillow的一名員工證實(shí)，該公司將匹配23.5萬美元的在線報(bào)價(jià)。Zillow收取3%的費(fèi)用，另外還收取2,000美元的小修小補(bǔ)費(fèi)用。到10月，這筆交易就完成了。

伯德說：“在我繁忙的日程中，這是最佳的賣房方式，省去了很多事情?！?/p>

他用賣房所得來償還債務(wù)，投資于401(k)養(yǎng)老金計(jì)劃，并買了一輛新卡車。他的這種“無縫銷售”的經(jīng)歷，省去了傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的麻煩，而這件事就發(fā)生在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)倒閉前幾周。

在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)突然退出iBuying市場之前，在線房地產(chǎn)市場在亞特蘭大、菲尼克斯和達(dá)拉斯等幾個(gè)美國城市的住房供應(yīng)中占據(jù)了相當(dāng)大的份額。但Zillow面臨著巨大的損失，并承認(rèn)它在預(yù)測價(jià)格方面犯了錯(cuò)誤，報(bào)價(jià)過高，未能很好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場的降溫。目前，該公司正努力將數(shù)千套住房出售給機(jī)構(gòu)租房者。

這似乎是一個(gè)關(guān)于投資iBuying的危險(xiǎn)的警世故事。不過，Opendoor和Offerpad的代表都表示，他們正在加大自己的iBuying力度。

5. 為什么iBuying并非適合所有人

傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)商正在密切關(guān)注iBuyers，一些經(jīng)紀(jì)商也推出了類似的服務(wù)。例如，Keller Williams有Keller Offers。還有一些網(wǎng)站，比如QuickBuy，允許經(jīng)紀(jì)人為客戶提供類似于iBuying的服務(wù)。

不過，盡管iBuying在大城市，尤其是在美國陽光地帶(Sun Belt)蓬勃發(fā)展，但它還沒有在小城鎮(zhèn)站穩(wěn)腳跟，尤其是在較為富裕的購房者中。

康涅狄格州南部Compass公司的經(jīng)紀(jì)人格倫?皮佐洛魯索(Glen Pizzolorusso)表示，他的客戶（其中大多數(shù)人買賣的房產(chǎn)在70萬美元至100萬美元之前）仍然對iBuying不感興趣。

“我們不要拐彎抹角了，”他說，“為這些項(xiàng)目做廣告的公司是營利性公司，因此需要盈利。如果他們以當(dāng)前的市價(jià)買你的房子，就沒有利潤可賺了。如果你急需現(xiàn)金，那么你確實(shí)可以把你的房子賣給這些iBuying公司?！?/p>

投資者表示，盡管科技不斷顛覆現(xiàn)狀，但數(shù)百萬美元的豪宅短期內(nèi)不太可能成為iBuyer的固定資產(chǎn)?！爸匾氖且涀?，經(jīng)紀(jì)公司不是龐然大物，”proptech投資者彼得斯表示。她指出，營銷豪宅所需要的技能與銷售普通住宅完全不同，銷售豪宅更需要一事一議。

所以“豪宅經(jīng)紀(jì)人不應(yīng)該擔(dān)心iBuying，”她說，因?yàn)椤皩τ谌魏蝺r(jià)值超過100萬美元的房子來說，iBuying在功能上是無關(guān)緊要的?！?/p>

但因?yàn)閕Buying還很年輕——第一個(gè)iBuyer Opendoor直到2014年才出現(xiàn)——所以不存在能夠預(yù)測它的水晶球。

匹茲堡卡內(nèi)基梅隆大學(xué)泰珀商學(xué)院(Tepper School of Business at Carnegie Mellon University)金融學(xué)助理教授迪克莎·古普塔(Deeksha Gupta)說：“對許多房主來說，iBuying市場的存在確實(shí)讓出售房屋的過程變得容易得多。iBuyers服務(wù)于房地產(chǎn)市場的真實(shí)需求，所以我不認(rèn)為他們會(huì)消失。但同時(shí)，我們也真的很難預(yù)測iBuying市場的走向。”

譯者：Jane