粵港澳大灣區(qū)內最大的城市物流園區(qū)，已徹底被黑石拿下。

2021年12月7日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，將廣州國際機場富力綜合物流園（下稱“富力綜合物流園區(qū)”）30%的權益出售給黑石。除去稅項及其他成本及費用后，本次交易富力地產(chǎn)可收取現(xiàn)金付款約12.63億元。

本次交易完成后，富力地產(chǎn)將不再擁有目標集團（存續(xù)公司及其附屬公司，包括空港物流、鼎富及華維）及該等物業(yè)的任何股權或所有權益。

早在2021年1月，富力地產(chǎn)公告顯示，已經(jīng)將富力綜合物流園區(qū)70%的權益轉讓了黑石，共收取人民幣約為40.62億元。加上此次轉讓的30%的權益，富力地產(chǎn)已將富力綜合物流園區(qū)100%的權益轉讓給黑石，合計收益約53億元。

近年來，手持充足彈藥的黑石持續(xù)重倉物流地產(chǎn)。而在全球投資版圖里，中國市場無疑成為黑石的發(fā)力重心。2021年7月，黑石還為旗下中國物流平臺龍地物流引入了首席執(zhí)行官——黃詠祥。據(jù)悉，這是黑石首次聘任該職位的高管。

彼時，據(jù)黃詠祥透露，黑石在中國物流方面已經(jīng)投資了超過8.6億美元，折合人民幣約55億元。

富力出清旗下唯一物流園，黑石全部接盤

富力綜合物流園區(qū)成立于2007年，是富力地產(chǎn)旗下唯一物流園，也是粵港澳大灣區(qū)內最大的城市物流園區(qū)。

于富力而言，富力綜合物流園區(qū)的建設具有某種標志性意義，它吹響了富力進軍工業(yè)地產(chǎn)的號角。

2008年，富力物流園首批倉庫及物管服務大樓正式投入使用。2009年，首家龍頭企業(yè)-中國煙草進駐園區(qū)，翻開了園區(qū)發(fā)展的新篇章。當年，時任富力華南區(qū)總經(jīng)理的朱榮斌還表示，富力物流園項目是廣州市的重點項目空港物流園一個核心組成部分，公司將爭取在工業(yè)地產(chǎn)方面做到更高層次。

經(jīng)過十余年的發(fā)展，如今的富力物流園區(qū)已成長為規(guī)模極大的高端現(xiàn)代化綜合物流園，但卻最終物成他人，被黑石全盤拿下。

根據(jù)公開資料，富力綜合物流園擁有超大的項目規(guī)模，項目總占地1470畝，規(guī)劃總建面積達142萬平方米，現(xiàn)已投入運營的物業(yè)面積約達92萬㎡，包括高端電梯式倉庫、三層盤道式倉庫，2+2式坡道倉、全溫區(qū)冷庫、現(xiàn)代化辦公大樓及配套員工公寓等，具備極強的倉儲擴容性。

巨大的規(guī)模及多元化的物業(yè)倉儲形態(tài)，已吸引了醫(yī)藥、冷鏈、電商、鞋服、通訊、快消品、第三方物流等各行業(yè)企業(yè)客戶入駐。

而富力之所以“忍痛割愛”出清園區(qū)資產(chǎn)，或是為了盡快回籠資金。根據(jù)交易公告，出售事項將使富力集團在該物流園的投資價值得以變現(xiàn)，帶來增強財務靈活性的機會，包括提高資本儲備及降低負債比率，有助于集團減低風險。另外，富力指出，其出售所得現(xiàn)金將用于改善其整體流動性，包括但不限于還款、于公開市場購買現(xiàn)有票據(jù)，或提早償還其他債務。

消息分兩面，有憂就有喜。于黑石而言，這或許是個非常滿意的交易。早在擬收購富力綜合物流園區(qū)70%權益時，黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇就曾在采訪中表示，“是蠻興奮的?！痹陉愑羁磥?，“基于交易標的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市?！?/p>

對于選擇粵港澳大灣區(qū)的理由，陳宇提到，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一?！皯{借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識及本土專職團隊的支持，我們有能力推進園區(qū)的未來發(fā)展計劃，包括建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，以滿足不斷增長的需求?！?/p>

持續(xù)重倉物流地產(chǎn)，追求“更大、更復雜的交易”

物流地產(chǎn)，一直以來都是PE之王黑石在全球的投資主題之一。

自2010年，黑石通過200多筆交易收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。對于該領域的布局決心，黑石總裁Jonathan Gray還曾在財報電話會上直言，“我認為我們從未見過比這更好的基本面。”

而在中國，黑石在物流地產(chǎn)的布局步伐顯然在加快。

近三年來，黑石聯(lián)合多家中國產(chǎn)業(yè)集團就在全國范圍內開發(fā)建設的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。2021年1月，在完成收購富力綜合物流園70%權益后，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。

2021年5月，黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民曾對投中網(wǎng)表示，在中國房地產(chǎn)領域，黑石非常重視倉儲和物流，這是網(wǎng)絡購物和其他線上活動的物流鏈中的一環(huán)。

據(jù)了解，黑石在中國物流地產(chǎn)領域的布局始于2013年左右。為了尋找優(yōu)質的物流資產(chǎn)，黑石在2017年還設立了專注于中國物流基礎設施管理平臺——龍地物流DragonCor。

根據(jù)龍地物流官網(wǎng)，目前，龍地物流在華東、華南、華北、華中和華西均有布局，服務客戶涵蓋電商、零售、第三方物流、快遞快運、制造業(yè)等行業(yè)。同時，龍地物流在全國18個城市投資、開發(fā)并管理著近40個物流園區(qū)，總建筑面積達380萬平方米。

據(jù)龍地物流首席執(zhí)行官黃詠祥透露，龍地旗下物流項目出租率超過了90%。其中，最大的租戶是京東，占了龍地整個投資組合大概9%。

“中國是2020年全球唯一一個GDP正增長的主要經(jīng)濟體，所以黑石對中國房地產(chǎn)特別是物流方面非?？春?，而且趨勢也是非常好的。”提到黑石看好中國物流地產(chǎn)的原因，黃詠祥表示，一方面是中產(chǎn)階級不斷壯大，另一方面則是電商的革命。

關于黑石的選擇標的，黃詠祥表示，從收購標準來說，黑石的策略是追求一些更大、更復雜的交易，專注于一些增長強勁的一線城市?！澳壳爸攸c還是放在廣州、上海等一些門戶城市以及接近城區(qū)的區(qū)域，這樣可以幫助滿足很快增長的最后一公里物流需求?！?/p>

當然了，黑石能夠頻頻出手、密集掃貨，也是基于手中握著充足的資金。根據(jù)黑石2021年三季報，黑石的資產(chǎn)管理規(guī)模已突破7000億美元。并且，黑石的房地產(chǎn)亞洲基金已經(jīng)首關40億美元，預計將總共籌集90億美元。

本文來自微信公眾號“投中網(wǎng)”（ID:China-Venture），作者：馬慕杰，36氪經(jīng)授權發(fā)布。